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地产行业月报:地市持续降温 楼市整体趋稳

来源: 平安证券股份有限公司
原标题:地产行业月报:地市持续降温 楼市整体趋稳

  本月观点:随着前期热点城市调控逐步显效,10月重点20城二手房月日均成交同比下滑-1.6%,增速较9月下降11.6个百分点。但统计的30家主流房企1-10月销售目标完成率79.3%,在完成全年目标假设下,11-12月合计销售额同比增速仍达20.9%,快推盘快回款背景下,四季度销售依旧值得期待。销售依旧较好,叠加年末估值切换,看好优质地产股表现,建议关注:1)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等;2)低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
  政策:出台频率放缓,整体以稳为主。10月涉房类政策出台频率放缓,单月涉房类政策(含中央及地方)共19项,环比降50%;其中偏紧类10项,占比53%。预计“房住不炒” 仍为“十四五”期间楼市调控主基调。考虑热点城市调控已陆续收紧,随着销售增速回落、楼市趋稳,后续调控节奏或同步趋于平稳。
  资金:债券融资成本上行为主,行业融资监管趋严。10月房企境内债、境外债、集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元、454亿元人民币,总体规模环比下降18.9%。10月多数新发债券,票面利率较前次上升。10月16日央行表示目前重点房企资金监测和融资管理规则起步平稳,下一步将跟踪评估执行效果,不断完善规则,稳步扩大适用范围。考虑中央维稳楼市、遏制房地产金融化及泡沫化态度坚决,行业融资环境料难现上半年宽松。
  楼市:新房二手房销售分化,后续或延续稳中趋降。10月重点50城新房月日均成交套数同比增长16.5%,增速较9月提升1.5个百分点。 10月重点20城二手房月日均成交同比下滑-1.6%,增速较9月下降11.6个百分点。随着基数抬升、热点城市调控相继收紧,预计单月增速将缓慢下降。10月末35城平均可售面积环比增2.5%,出清周期环比升0.1个月,后续库存去化仍面临一定压力。
  地市:热度继续降温,后续或以稳为主。10月百城土地供应建面、成交建面分别环比降35.5%、19.2%;成交溢价率9.7%,连续4个月下降,后续销售放缓、融资边际收紧下地市料趋于稳定。
  房企:拿地力度仍处低位,销售表现仍值得期待。10月50强房企整体拿地销售面积比64%,较9月提升10个百分点,但仍处于年内低位。30家主流房企1-10月整体销售额同比增长11.7%,目标完成率79.3%,接近2019年同期(80.6%),考虑全年目标,11-12月增速需不低于20.9%,后续表现仍值得期待。
  板块表现:10月申万地产板块下跌4.4%,跑输沪深300。截至11月19日,地产板块PE(TTM)9.29倍,估值处于近五年18%分位。
  风险提示:1)供货及交付节奏不及预期风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。

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